REALIZI CONSEIL
Assistance digitale administrative et juridique pour les démarches immobilières des particuliers
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Lorsque vous achetez, vendez, louez ou recherchez un bien immobilier, vous pouvez être amené à rencontrer de nombreux professionnels que l’on appelle en langage professionnel des “intermédiaires de commerce”. Ce sont des professionnels habilités à vous représenter dans la transaction, chercher le bien, négocier et l’affaire avec vous jusqu’à la signature.
Pour un particulier, il est souvent difficile de comprendre :
– quel est le statut du professionnel qu’ils mandatent;
– quels sont parmi eux ceux qui sont envisagés comme “professions réglementées” et qu’est ce que cela signifie, qui est responsable;
– quels professionnels peuvent faire quoi en toute légalité ? (conseil, rédaction, négociation, représentation?) ;
– et surtout quelles garanties juridiques avez-vous.
Pourtant, cette distinction est essentielle. Tous les intervenants de l’immobilier n’ont pas les mêmes obligations, les mêmes assurances, ni les mêmes responsabilités professionnelles.
En France, certaines activités immobilières sont strictement réglementées par la loi, tandis que d’autres relèvent simplement d’une activité commerciale ou de prestation de services soumise au droit commun. Nous allons vous éclairer sur le sujet.
Les professions réglementées de l’intermédiation immobilière.
Ces professions sont strictement encadrées par la loi Hoguet du 2 janvier 1970, ainsi que son décret d’application (1972) d’autres textes de loi (art 1984 ss cciv), et diverses obligations déontologiques et professionnelles spécifiques au métier. (pour en savoir plus, contactez-nous via le formulaire)
Ces professions sont généralement obligatoires :
– une carte professionnelle ;
– une assurance responsabilité civile professionnelle ;
– une garantie financière ;
– des obligations de formation continue ;
– le respect des règles strictes de publicité, de contrats et de perception d’honoraires.
1) Les agents immobiliers.
C’est le métier le plus connu. Vous pouvez le mandater pour :
– vendre un bien ;
– rechercher un acquéreur ;
– négocier une transaction ;
– mettre en relation vendeur et acheteur ;
– rédiger certains actes sous seing privé (compromis, bail…)
– ou encore gérer des biens immobiliers (location et administration, syndic).
Ce que vous devez vérifier.
Avant toute signature, il est conseillé de vérifier :
– la validité de sa carte professionnelle,
– son immatriculation SIREN ;
– son assurance RC professionnelle ;
– s’il est détenteur de la carte professionnelle “la carte T”
– le contenu de son mandat écrit;
2)Les mandataires immobiliers .
Si le professionnel que vous mandatez ne possède pas lui-même une “Carte T”, c’est un mandataire immobilier, qui agit sous la carte d’un autre agent immobilier, qui lui, en est titulaire. C’est la situation la plus courante. En général, dans une agence immobilière, seul le directeur d’agence est titulaire de la carte T. De la même façon, la majorité des agents immobiliers appartenant à un réseau d’indépendants agissent sous la carte du responsable du réseau et n’en peuvent pas personnellement. Pourquoi ? parce que la loi encadre strictement la détention de cette carte, qui se demande à la chambre de commerce et d’industrie et dont l’obtention est soumise à un niveau d’aptitude professionnelle stricte (niveau d’étude ou d’ancienneté dans le métier), de moralité, de garantie financière.
La distinction tient à la responsabilité juridique de leurs actes. Le mandataire est sous la responsabilité de celui pour le compte de qui il exerce, le titulaire de la carte professionnelle.
3)Le chasseur de biens immobiliers.
C’est un professionnel de l’immobilier qui travaille uniquement sous le mandat d’un client, un acheteur particulier, promoteur, ou quelqu’un qui cherche un bien spécifique.
son rôle est le même que celui d’un agent immobilier : Il prospecte pour trouver les biens, organiser les visites et négocier le prix et les conditions de la vente.
Attention! tous les chasseurs de biens n’ont pas le même statut. Certains sont titulaires de la carte T, d’autres sont mandataires ou simples sociétés de conseil, donc non soumis à la loi Hoguet.
Les conséquences de ces différences de statut sont fondamentales juridiquement quant à leurs prérogatives et leur responsabilité.
4) Le gestionnaire locatif.
C’est le professionnel qui est chargé de gérer la mise en location et toutes les démarches qui en découlent. La mise en location relève de la transaction et la gestion locative relève de la gestion immobilière : ce sont deux métiers différents qui sont généralement exercés l’un par l’agent immobilier, l’autre par le gestionnaire, qui ne sont pas titulaires des mêmes accords, (carte T et carte G) mais la gestion locative peut aussi être assurée uniquement par le gestionnaire locatif. (pas l’inverse)
J’insiste sur ce sujet car le métier de gestionnaire locatif est une profession réglementée qui relève de la loi Hoguet, mais aussi de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs.
Le gestionnaire locatif doit être titulaire d’une accréditation appelée « Carte G ». C’est obligatoire. On ne s’improvise pas gestionnaire locatif : cela implique une assurance professionnelle et une garantie financière spécifique.
5) Le syndic de copropriété.
Au même titre que les métiers de négociation immobilière, les métiers de syndic sont encadrés à la fois par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et par la loi ALUR du 24 mars 2014, mais également par la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété.
A savoir : La carte professionnelle d’un syndic, délivrée par la CCI, doit porter la mention « syndic de copropriété » appelée publiquement « Carte S » et être détenue par le représentant légal de la société d’exercice de l’activité. Elle a une durée de validité comme toutes les cartes professionnelles : assurez-vous de la validité de la carte du professionnel que vous mandatez si vous avez un doute !
Certaines activités liées à l’immobilier ne constituent pas juridiquement des professions immobilières réglementées. Ces intervenants ne disposent donc pas préalablement :
Cela ne signifie pas qu’ils sont illégaux, mais leur rôle et leur responsabilité sont juridiquement différents.
Les apporteurs d’affaires.
L’apporteur d’affaires met simplement des personnes en relation sans intervenir spécifiquement dans la négociation juridique de l’opération.
A savoir : dès qu’un apporteur négocie, conseille, participe activement à la vente, perçoit une rémunération assimilable à une commission immobilière, ou en fait son activité principale, il peut risquer une requalification en activité pertinente illégalement de la loi Hoguet.
Les conciergeries. Les conciergeries interviennent souvent :
Attention : Certaines plateformes dépassent parfois le simple cadre logistique et peuvent entrer dans des activités réglementées (gestion locative, encaissement des loyers, travaux, négociation, rédaction de contrats).
Pensez à vérifier leur statut juridique avant de vous engager.
Les coach ou formateurs immobiliers.
Ces professionnels accompagnent stratégiquement des investisseurs, forment aux pratiques d’investissement, conseillent sur des méthodes ou projets… Mais attention aux limites juridiques!
Un coach immobilier :
– ne peut pas se substituer à un professionnel réglementé en agissant en votre nom pour négocier ;
– ni fournir certaines prestations juridiques réservées…
Sauf s’ils ont les agréments nécessaires, ce qui peut être possible.
Le client doit donc distinguer : le conseil pédagogique du mandat immobilier.
REALIZI CONSEIL entre dans le cadre des professions non réglementées car nous ne proposons pas d’activité d’intermédiation immobilière soumise à la loi Hoguet. De plus, notre activité de conseil juridique en immobilier est exercée dans le respect du cadre légal applicable, sur la base de compétences professionnelles, d’une expérience spécialisée en immobilier et des qualifications juridiques exigées pour ce type d’activité. ( Loi n°71-1130 du 31 décembre 1971 ; Articles 54 à 66 de la loi ; Code civil ; Code de la consommation ; Loi Hoguet pour les activités immobilières réglementées).
CE QUE REALIZI CONSEIL NE PROPOSE PAS dans le cadre de ses missions : actes authentiques ; de représentation en justice ; d’activité réservée aux avocats ; de missions notariales (conseil, rédaction) ; d’intermédiation immobilière réglementée sans habilitation ; ni d’activité pertinente du monopole judiciaire.
Dès que la situation l’exige, nous vous recommandons ou mettons en relation avec les professions compétentes, réglementées ou judiciaires.
Les métiers du bâtiment constituent un pilier essentiel du monde de l’immobilier. Ils interviennent à toutes les étapes de la vie d’un bien, de sa construction à sa rénovation, en passant par son entretien et son. Regroupant plus de 35 métiers, ce secteur mobilise des compétences techniques variées et joue un rôle déterminant dans la qualité, la sécurité et la durabilité des biens immobiliers, notamment face aux enjeux actuels de performance énergétique et d’évolution des usages.
Le bâtiment représente un secteur d’activité lié à : la construction, l’aménagement, la restauration, l’entretien, la démolition des biens immobiliers. Cela ne concerne pas que les biens des particuliers, mais aussi les biens du patrimoine français et les biens de l’Etat et des biens privés à utilité publique. Les infrastructures (routes, ponts, tunnels, etc) quant à elles sont gérées par les “travaux publics”. Les métiers du bâtiment ne se limitent pas à l’artisanat : ils regroupent à la fois des artisans, des entreprises structurées (PME, ETI, EGC, promoteurs, autres groupes) et des professionnels de conception et d’expertise (architecte, maîtrise d’œuvre, ingénierie, etc). Cette diversité en fait un acteur central et transversal du secteur immobilier.
Des exemples des métiers artisanaux du bâtiment qui interviennent chaque jour pour les propriétaires immobiliers : couvreur, charpentier, maçon, carreleur, peintre en bâtiment, chauffagiste, électricien, menuisier, plombier…
Voici ce que vous devez savoir avant de faire appel à un professionnel du bâtiment.
Avant de faire appel à un professionnel du bâtiment, il est recommandé de se renseigner sur plusieurs points afin de mieux sécuriser son projet.
1)Vérifier l’existence légale de l’entreprise.
Avant de signer un devis, il peut être utile de vérifier que l’entreprise ou l’artisan est bien déclaré. Ces informations peuvent notamment être consultées sur des plateformes publiques comme :
– Annuaire des Entreprises
– INPI
– societe.com
Ces sites permettent notamment de consulter :
– le numéro SIREN ou SIRET,
– la date de création de l’entreprise, (donc son ancienneté)
– son activité déclarée,
– son adresse,
–ou encore certaines informations juridiques concernant la société.
2)Vérifier les assurances professionnelles.
Certains travaux nécessitent des assurances spécifiques, notamment une assurance décennale lorsque les travaux peuvent affecter la solidité du bien ou certains éléments importants du logement. Avant le début du chantier, un propriétaire peut demander :
Il est recommandé de vérifier que :
– le nom de l’entreprise correspond bien au devis,
– l’assurance est toujours valide,
– et que les activités déclarées dans l’attestation correspondante réellement aux travaux réalisés
3)Vérifier l’expérience et les qualifications.
Avant d’engager des travaux importants, il peut être utile de demander :
– des exemples de réalisations,
– des photographies de chantiers,
– des avis clients,
– ou encore certaines qualifications professionnelles lorsqu’elles existent.
Certaines qualifications ou certifications peuvent être consultées sur des plateformes spécialisées ou organismes reconnus selon les domaines concernés.
4)Lire attentivement le devis. Le devis doit permettre de comprendre clairement :
Avant de signer, particulièrement si le coût des travaux dépasse les 1500€, il est généralement conseillé de :
– comparer plusieurs devis,
– éviter les documents trop vagues,
– et ne pas verser l’intégralité du montant avant le début ou la fin du chantier.
Un acompte peut être demandé au démarrage des travaux, mais le solde ne doit jamais se faire avant la fin des travaux et votre vérification que les travaux correspondant au devis.
5)Conserver les documents du chantier. Les devis, factures, échanges écrits, attestations d’assurance et documents techniques peuvent être importants : en cas de litige, pour certaines démarches administratives, ou lors d’une future revente du bien.
Conserver un dossier complet du chantier permet également de mieux retracer les travaux réalisés sur le logement et peut être une plus-value à la revente.
Ces documents peuvent également être utiles en cas de litige, de sinistre. Pensez également à la responsabilité des professionnels en cas de sinistre, notamment si les travaux n’ont pas été réalisés selon les normes prescrites.
Il existe un certain nombre de points divergents entre ces deux statuts , mais le plus important concerne les conséquences de la responsabilité juridique
Un auto-entrepreneur est responsable de ses actes professionnels, comme une société, et tout comme un chef d’entreprise, il est responsable des dommages qu’il cause ainsi que des dommages causés par les choses dont il a la responsabilité (locaux, équipement, objets vendus ou fabriqués…). Il est encore plus important de vérifier sa couverture professionnelle (RCP) avant de l’engager ! L’auto-entrepreneur à l’obligation de la définir sur ses factures et devis. Vous avez le droit de lui demander un justificatif.
Le statut juridique ne permet pas, à lui seul, de déterminer la qualité ou le sérieux d’un professionnel. Un artisan en micro-entreprise peut être parfaitement compétent et assuré, tout comme une société peut présenter des garanties plus importantes pour certains chantiers complexes ou de grande ampleur, ou l’inverse.
L’essentiel reste de vérifier :
– les assurances,
– les qualifications,
– la transparence des documents fournis,
– et la capacité réelle du professionnel à réaliser les travaux concernés.
Quel que soit le type de chantier et le montant engagé ! Petite bêtise grosse immerde.
Lorsqu’un chantier implique plusieurs intervenants ou des travaux techniques importants, il peut également être utile de mieux comprendre la répartition des responsabilités entre les différents professionnels.
Les responsabilités liées aux travaux ne concernent pas uniquement les professionnels du bâtiment. Certains choix du propriétaire peuvent également avoir des conséquences importantes, parfois plusieurs années après la fin du chantier.
1)En cas de travail non déclaré, plusieurs difficultés peuvent apparaître :
– absence de facture officielle,
– absence de garanties claires sur les travaux réalisés,
– difficulté à engager un recours en cas de malfaçons,
– impossibilité de vérifier certaines assurances,
– ou encore difficultés avec l’assurance habitation en cas de sinistre lié aux travaux,
– non valorisation du bien à la revente.
En cas d’accident sur le chantier, de dommages importants ou de litige, la situation peut devenir particulièrement complexe lorsque les travaux ont été réalisés sans cadre légal ou sans assurances adaptées.
Certaines compagnies d’assurance peuvent également demander des justificatifs des travaux réalisés, notamment lorsque ceux-ci concernent : l’électricité, la toiture, la structure du bien, l’étanchéité, ou certains équipements techniques.
2) Travaux réalisés soi-même ou sans professionnel assuré
Lorsqu’un propriétaire réalise lui-même certains travaux importants, ou les fait réaliser sans professionnel assuré, il peut également rencontrer des difficultés lors de la revente du bien.
En cas de désordres, d’infiltrations, de problèmes électriques, de malfaçons ou de travaux non conformes, certaines situations peuvent engager la responsabilité du vendeur après la vente, notamment si les défauts n’étaient pas apparents pour l’acquéreur.
Les problématiques liées : aux vices cachés, aux travaux non déclarés, aux modifications non autorisées, ou à l’absence de garanties professionnelles peuvent parfois entraîner des litiges importants plusieurs années après les travaux.
Concrètement dans les deux cas : vous supportez les conséquences malheureuses des travaux mal exécutés. Attention aux conséquences fiscales et pécuniaires sur la valeur du bien. C’est rarement une bonne idée.
Demandez un entretien avec votre consultant pour choisir la formule adaptée à vos besoins.
LE METIER D’EXPERT IMMOBILIER
On confond souvent cette profession avec celles d’agent immobilier, de diagnostiqueur ou d’huissier… Il est important de bien comprendre le rôle de l’expert immobilier et l’étendue de ses compétences.
Dans le secteur de l’immobilier, un expert immobilier a pour mission d’évaluer un bien immobilier . Celui-ci porte une quadruple casquette et se doit d’être polyvalent en étant à la fois économiste, juriste, fiscaliste et technicien dans le domaine de l’immobilier: il analyse tous les facteurs qui lui permettent d’apprécier la valeur du bien et produit un rapport explicitant son analyse et justifiant la valeur vénale du bien..
Si une simple estimation peut être effectuée par tout professionnel immobilier compétent sur un bien ou un droit immobilier, le terme « expertise en évaluation immobilière » correspond à la prestation d’un expert en évaluation immobilière répondant aux conditions de la Charte de l’Expertise Immobilière, document de référence en France, élaborée par le travail commun de plusieurs organismes professionnels. Il n’y a pas de statut unique, légalement instauré, mais plutôt des règles de bonne pratique que les experts s’engagent à respecter. Le Code de Procédure Civile réglemente uniquement l’expertise judiciaire (art 232, 262 à 284), comme le décret du 23 décembre 2004 (2004-1463).
Ce qu’il faut retenir . L’expert immobilier est ainsi mandaté afin d’estimer la valeur d’un bien immobilier. Même s’il n’est pas du tout impliqué sur le plan financier dans le processus de vente, son rapport peut tout de même lourdement impacter sur le montant de la transaction, du fait d’une expertise rigoureuse, impartiale et argumentée. Pour ces raisons, ce professionnel indépendant est tenu au secret professionnel et à une obligation d’impartialité.
Le rapport d’un expert immobilier est dressé selon les critères suivants (non exhaustif) :
– La surface du terrain, appartement ou construction,
– L’architecture : style, côte, matériaux, fiabilité…,
– Les matériaux de construction utilisés,
– L’état général du bien immobilier (incluant les qualités et les défauts impactant la valeur)
– Sa situation géographique, son orientation,
– Les analyses de diagnostic environnemental, énergétique et autres,
– Les risques d’exposition à une éventuelle catastrophe ou industrielle,
– L’état actuel du marché immobilier, sur le plan régional comme local,
– une évaluation également basée sur la visibilité des évolutions fiscales et économiques à moyen terme.
Dans quel cas mandater un expert immobilier ?
– estimer un bien en cas d’achat ou de vente : le rapport peut être demandé par un particulier, mais aussi par un juge dans le cadre d’une expertise judiciaire (cas de litige, vente forcée, licitation, etc)
– demande d’évaluation non judiciaire en cas de donation, succession litigieuse, partage comme un divorce ou rupture de PACS,
– en cas de contrôle fiscal,
– pour obtenir un prêt immobilier, notamment en cas d’acquisition de biens d’investissement, pour ériger son patrimoine.
Il est fréquent de confondre ces deux professionnels, alors que leurs missions, le cadre juridique et leur utilité sont distincts :
– L’expert immobilier intervient pour évaluer la valeur d’un bien (marché, valeur vénale, valeur locative), souvent dans un contexte stratégique ou contentieux.
– Le diagnostiqueur immobilier , lui, intervient pour analyser l’état du bien au respect des normes techniques obligatoires.
En résumé :
– Expert = valeur
– Diagnostiqueur = état / conformité
Ces deux approches sont complémentaires mais ne répondent pas aux mêmes enjeux.
LE METIER DE DIAGNOSTIQUEUR IMMOBILIER
Un diagnostiqueur immobilier est un professionnel dont l’activité consiste, à établir un bilan technique du bien immobilier , au respect des normes techniques et réglementaires en vigueur. Il établit un rapport appelé DDT (dossier de diagnostic technique) qui peut avoir d’autres dénominations spécifiques selon le contrôle effectué et selon le type de demande.
Le diagnostiqueur est un professionnel dont les missions, les responsabilités et les obligations sont réglementées.
1) Ses missions principales
Selon le bien et sa localisation, il peut être amené à réaliser notamment :
Ces diagnostics ont une portée informative mais aussi juridique, car ils engagent la responsabilité du vendeur.
2) La responsabilité du diagnostiqueur
Le diagnostiqueur exerce une activité strictement réglementée. Il doit :
En cas d’erreur ou d’omission :
Sa responsabilité peut être engagée si un diagnostic erroné cause un préjudice à l’acquéreur. Jurisprudence constante : un acquéreur peut obtenir réparation si un diagnostic est incorrect ou incomplet.
Impact sur la valorisation du bien.
Les diagnostics ne sont pas de simples formalités :
– Un mauvais DPE peut faire baisser significativement le prix ou bloquer un financement
– La présence d’amiante ou de termites peut entraîner une négociation ou des travaux obligatoires
– Une installation électrique ou gaz non conforme peut générer un risque immédiat.
Le rapport du diagnostiqueur influence donc le prix de vente et la négociation, et indirectement la décision d’achat!
LES VERIFICATIONS SYSTEMATIQUES A PREVOIR AVANT L’ACHAT.
Voici une checklist opérationnelle à intégrer telle quelle dans ta carte :
1. La validité des diagnostics
– Vérifier les dates de validité (certains diagnostics expirent rapidement)
– S’assurer que le DDT est complet selon la nature du bien.
2. L’identité du diagnostiqueur
– vérifier si son attestation d’assurance figure bien en fin de dossier DDT . Si vous avez un doute, vous pouvez également vérifier sa certification sur l’annuaire officiel.
3. La cohérence des résultats
– Un DPE très favorable sur un bien ancien peut être suspect
– Comparer avec : l’état réel du bien et les factures énergétiques si disponibles.
4. Les anomalies signalées
– Lire en détail les observations
– Identifiant : les risques immédiats, les travaux à prévoir, ne pas hésiter à lui demander des explications et faire établir un devis par un artisan avant d’acheter.
5. Les conséquences juridiques
– Certains diagnostics protègent l’acheteur (ex : vice caché)
– D’autres peuvent limiter les recours si correctement fournis.
L’avocat est un professionnel du droit chargé de conseiller, assister et défendre ses clients dans les procédures judiciaires. Code de déontologie.
L’avocat, comme toute profession réglementée, est soumis à des obligations déontologiques strictes définies par la loi du 31 décembre 1971 portant réforme de certaines professions judiciaires et juridiques, le décret du 27 novembre 1991, et le décret du 12 juillet 2005:
– devoir général de conseil, de prudence, de diligence, de dévouement, de compétence vis à vis de leurs clients,
– devoir de loyauté et de respect vis-à-vis des confrères,
– revoir de loyauté et de courtoisie vis à vis des magistrats,
– interdiction de faire de la publicité.
Prérogatives de l’avocat : ( Loi n°71-1130 du 31 décembre 1971, art. 4 et suivants ; Code de procédure civile, art. 751 et suivants)
– la représentation des parties devant les juridictions, (
– l’assistance et la défense des intérêts de son client,
– la rédaction d’actes juridiques sous seing privé,
– le conseil juridique personnalisé.
L’activité principale de l’avocat est la défense des intérêts de son client (Article 6 de la loi du 31 décembre 1971) , mais il peut exercer d’autres activités comme la médiation ou la transaction immobilière à titre accessoire (sur autorisation).
Spécialité immobilier. Un avocat peut justifier de ses compétences dans le domaine immobilier par l’expérience professionnelle (“activité dominante”), mais aussi par l’obtention d’un certificat de spécialisation depuis 2012, qui lui permet d’ajouter la mention “spécialiste en immobilier” aux supports de communication officiels.
Un avocat spécialisé en immobilier apporte une compréhension approfondie des dispositions légales en vigueur, mais aussi négocie pour protéger les intérêts de son client. L’avocat intervient principalement lorsque la phase amiable a échoué, qu’une analyse plus approfondie de la situation est nécessaire et qu’une action en justice devient inévitable, notamment dans les situations suivantes :
–Contentieux locatifs : loyers impayés, expulsion, congé contesté, dégradations, restitution du dépôt de garantie, non-respect des obligations du bail, litiges avec le gestionnaire locatif …
etc règlement de copropriété ; désaccords sur les charges communes; querelles personnelles entre copropriétaires ayant des répercussions sur la vie collective; contestation des décisions d’assemblée générale; responsabilité en cas de dommage… – Désaccords entre vendeur et acquéreur après achat : présence de vices cachés; livraison non conforme ; fausses déclarations lors de la vente d’un bien; retards lors de la finalisation de la vente; des clauses contractuelles ; résiliation d’une promesse de vente; résiliation unilatérale d’un compromis de vente… – Litiges liés à la réalisation de travaux par des professionnels du bâtiment : promoteurs immobiliers, artisans, entreprises du bâtiment, maîtres d’œuvre, architectes… pour la garantie décennale, dommages ouvrage, malfaçons, inexécutions , faillites , etc. à une succession/indivision : désaccords entre indivisaires entraînant un blocage, occupation illégale du bien, liens de partage en cas de séparation de pacsés, etc.
COMMENT TROUVER UN AVOCAT? Faire appel à une avocat spécialisé peut s’avérer coûteux mais parfois indispensable, et cela représente un coût qui peut faire hésiter.
Avant d’engager une procédure, venez prendre conseil auprès de REALIZI CONSEIL : nous vous proposons d’analyser votre situation, de proposer les options possibles ou, si nécessaire, de vous orienter vers le professionnel compétent. Formulaire de contact :
Le commissaire de justice est un officier public et ministériel, dont les missions étaient auparavant exercées par les huissiers de justice et les commissaires es-priseurs judiciaires. (ordonnance du 2 juin 2016 ) I l est titulaire d’un office à qui l’État a délégué des prérogatives de puissance publique : il exerce toutes missions d’un huissier et d’un commissaire-priseur judiciaire.
Nous pouvons vous mettre en relation avec un commissaire de justicede votre ville si vous en avez besoin. N’hésitez pas à nous demander conseil(formulaire de contacten bas de page du site).
1-Constatations. Le constat établi par le commissaire de justice, de par son statut, bénéficie d’une “force probante”, ainsi il ne peut être remis en cause sauf preuve contraire (depuis la loi “Béteille” de 2010). Il constitue donc un moyen de preuve très utile pour agir en justice, faire prévaloir ses droits lors d’un litige avec un particulier ou un professionnel, ou tout simplement avoir un document fiable pour prévenir un conflit. Les commissaires de justice sont souvent sollicités pour établir des constats permettant de fournir une preuve neutre et inopposable. Quelques exemples :
– constats d’état du bien ou de travaux effectués,
– valider la bonne tenue d’un tirage au sort,
– vérifier l’authenticité d’un objet ou prouver une contrefaçon – authentifier une date
– constats de sinistres ou dommages occasionnés par un tiers,
– constat de nuisances de voisinage,
– constats d’occupation illégale d’un bien.
2- Conseil juridique et rédaction d’actes et activités accessoires.
Mission de conseil. Le commissaire de justice propose des consultations adaptées aux besoins spécifiques de leurs clients dans le but de résoudre un litige ou de préparer un dossier pour une procédure judiciaire. Grâce à ses connaissances en procédure, recouvrement et établissement de la preuve, il a pour mission d’aider le client à prendre une décision éclairée.
Rédaction d’actes et gestion locative. Le commissaire de justice est également habilité à rédiger des actes sous seing privé et à garantir leur conformité juridique. Bien que ces actes n’étaient pas la même force probante qu’un acte authentique chez un notaire, ils conservent une valeur juridique importante.
Exemples d’actes : contrats de cession de créances, protocoles transactionnels, conventions de PACS, rédaction de baux avec clauses résolutoires. Ils sont également habilités à être mandatés pour effectuer des actes de gestion locative. (ils cherchent des locataires, évaluent les loyers, réalisent des états des lieux, encaissent les loyers et les charges, et donnent les congés.)
Administrateur d’immeuble et gestion immobilière: Le commissaire de justice peut de mander une autorisation à exercer un certain nombre d’activités accessoires, comme celle d’administrateur d’immeuble. (article 20 du décret 56-222 du 29 février 1956) Il a le droit d’être désigné, par l’assemblée générale des copropriétaires, comme syndic de copropriété pour assurer la gestion administrative et financière d’une copropriété.
Intermédiation d’agent d’assurance. Les commissaires de justice peuvent agir en tant que mandataires d’intermédiaire d’assurance, offrant ainsi des solutions assurantielles à leurs clients. Pour exercer cette activité, ils doivent être inscrits à l’ORIAS, garantissant ainsi leur compétence et leur professionnalisme dans ce domaine.
3- Rôle de médiateur et recouvrement amiable des créances.
Médiation. Les commissaires de justice jouent un rôle crucial en tant que médiateurs pour résoudre les conflits sans recours au tribunal. Formés aux techniques de médiation, ils interviennent dans les conflits entre particuliers ou professionnels, favorisant ainsi une justice participative et rapide. L’objectif de la médiation est d’aboutir à un compromis satisfaisant pour les deux parties, notamment les délais de la justice civile. La médiation peut être initiée par les parties ou par un juge.
Médiation conventionnelle.
La médiation conventionnelle est commencée à l’initiative des parties sans intervention judiciaire. Le médiateur, souvent un commissaire de justice, facilite les discussions entre les parties sans imposer de solution. En cas de succès, un procès-verbal de médiation incluant un protocole d’accord est rédigé. Si la médiation échoue, un procès-verbal d’échec est établi.
Médiation judiciaire. La médiation judiciaire est initiée par un juge dans le cadre de procédures judiciaires. Un médiateur désigné par le juge intervient pour aider les parties à trouver une solution négociée à leur litige. Le protocole d’accord issu de la médiation judiciaire peut être homologué par un magistrat pour avoir une force exécutoire. Cependant, la confidentialité peut être une préoccupation, car le juge peut être informé des raisons spécifiques pour lesquelles une partie a refusé de s’entendre.
Recouvrement visé. Le commissaire de justice peut procéder à des missions de conciliation dans le cadre d’opérations de recouvrement de créances ou de constatations matérielles judiciaires, avant d’utiliser aux mesures. Cette phase préliminaire utilise divers moyens tels que des relances téléphoniques, des courriels, et des lettres de relance pour inciter les débiteurs à régler leurs dettes sans utiliser les tribunaux. Proposer des échéanciers de paiement est également une méthode courante et efficace.
Négociation avec les débiteurs.
La négociation avec les débiteurs est une étape clé du recouvrement amiable. Le commissaire de justice évalue la situation financière du débiteur et propose des plans de paiement échelonnés adaptés. Ces discussions peuvent inclure l’allongement des délais de paiement ou des réductions sur le montant total si le débiteur accepte de payer immédiatement. L’objectif est d’éviter une action en justice aboutissant à un accord amiable.
Conseils aux contraintes.
Les commissaires de justice jouent également un rôle crucial en apportant des conseils aux déficits. Ils les guident sur les étapes à suivre pour maximiser les chances de recouvrement amiable. Ils recommandent aux propriétaires créanciers, par exemple, de vérifier la solvabilité des locataires débiteurs avant d’engager des actions de recouvrement, ce qui peut éviter des procédures longues vouées à l’échec.
4- Signification des actes judiciaires et extrajudiciaires.
La signification des actes judiciaires et extrajudiciaires est une tâche cruciale pour les commissaires de justice. Ils s’assurent que les destinataires reçoivent effectivement les actes de procédure, garantissant ainsi la date certaine, la vérification du contenu, et la réalité du domicile du destinataire. Cet aspect de leur mission est fondamental pour le bon déroulement des procédures judiciaires et administratives.
Les actes judiciaires sont des documents liés à une procédure civile d’exécution, tels que les citations et les assignations en justice. Ces documents doivent être signifiés pour avoir une valeur juridique. (art. 55/56 et 651 à 653 CPC)
En matière d’actes extrajudiciaires, les commissaires de justice signifiant des documents comme les congés pour vente aux locataires, ou les sommations de payeur en cas d’impayé. Ces documents, bien qu’en dehors des procédures judiciaires, ont des effets juridiques importants. La signification par un commissaire de justice assure la validité et la traçabilité de ces actes.
5- Exécution des décisions de justice.
L’une des tâches les plus fondamentales des commissaires de justice est l’exécution des décisions judiciaires. En tant qu’officiers publics et ministériels, ces professionnels sont chargés de faire respecter et faire exécuter les décisions de justice, qu’il s’agisse de paiements obligatoires ou de la remise d’objets.
Recouvrement judiciaire des créances.
Cette mesure permet de récupérer les créances dues et de rétablir les droits des propriétaires ou des biens.
Saisie des biens et comptes bancaires.
Pour obtenir le recouvrement forcé d’une créance, il peut procéder à la saisie des biens et comptes bancaires du débiteur. Cette procédure consiste à faire vendre les biens du débiteur pour rembourser les sommes dues au crédit. Les saisies peuvent inclure des biens mobiliers, des véhicules, ou même des comptes bancaires, offrant ainsi diverses options pour garantir le paiement des dettes.
Expulsion.
Les huissiers de justice, en tant que commissaires de justice, sont également habilités à effectuer des expulsions, notamment en cas de non-paiement de loyer ou de non respect du congé pour vendre ou pour reprendre le logement. Ils accomplissent les formalités nécessaires, telles que la remise de l’assignation ou de la citation, pour assurer le bon déroulement de l’expulsion.
6- Ventes aux enchères.
Les ventes aux enchères publiques sont une autre mission importante des commissaires de justice. Ils ont le monopole des ventes publiques judiciaires de meubles et d’effets mobiliers corporels, assurant ainsi le bon déroulement et la traçabilité de ces ventes. Ces enchères peuvent être ordonnées par décision de justice ou initiées volontairement par les vendeurs.
Ventes judiciaires. Les ventes judiciaires sont ordonnées par une décision de justice et concernent souvent des biens immobiliers ou mobiliers évalués dans le cadre de procédures telles que le divorce, le partage judiciaire, ou la liquidation judiciaire. Le commissaire de justice procède aux estimations et ventes de ces biens, garantissant le respect des règles strictes pour protéger les intérêts de toutes les parties.
Ventes volontaires. Les ventes volontaires, en revanche, sont initiées par le vendeur, qu’il s’agisse d’entreprises ou de particuliers. Le commissaire de justice organise ces ventes, dresse la liste des biens, et publie des annonces détaillées pour garantir la transparence et attirer les enchérisseurs potentiels. Ces enchères peuvent également se dérouler en ligne sur des plateformes numériques, atteignant ainsi une audience plus large.
Le statut de notaire
Le notaire est un officier public ministériel, délégataire de l’autorité publique ( article 2 du décret du 28 décembre 2023 (CDN) pour donner un caractère authentique aux actes qu’il signe de son sceau. Son statut et ses missions sont définis par l’ordonnance du 2 novembre 1945, l’arrêté du 29 janvier 2024 et la loi Ventôse an XI. Il est nommé par le Garde des Sceaux (ministre de la justice), chargé d’une mission de service public, qui consiste à donner un caractère authentique à certains actes:
• soit parce que la loi impose la forme authentique pour leur validité (par exemple les donations immobilières) ;
• soit parce qu’ils doivent être publiés au service de la publicité foncière, ce qui nécessite un acte authentique pour rendre les droits opposables aux tiers (par exemple les ventes immobilières).
L’acte authentique: c’est quoi?
Un acte juridique est confié à un notaire non seulement pour être rédigé et assurer la signature entre les parties, mais aussi pour lui donner le caractère d’acte authentique : le notaire chargé de l’authentification effectue, au préalable, un certain nombre de vérifications définies par la loi, puis rédige l’acte, le faire signer par les parties puis y appose sa signature et son sceau. ( art 1369 cciv ) Le sceau du notaire donne à l’acte date certaine, force probante et force exécutoire. Il ne peut être contesté.
Pour les actes immobiliers, c’est après la signature que le notaire assure sa publication au service de la publicité foncière, ce qui rend l’acte opposable aux tiers.
Le notaire collecte les taxes pour l’Etat: lors de la signature des actes, c’est lui qui perçoit les droits et taxes (“les fameux frais de notaires ou droits de mutation“) pour le compte de l’Etat.
Le notaire a également un devoir de conseil défini par la loi, (déontologie) et une mission judiciaire lorsqu’un juge l’a désigné. ( en savoir plus )
1- Les actes pour lesquels l’authentification par notaire est obligatoire.
La difficulté à comprendre le principe réside dans le fait que la loi n’impose pas toujours l’acte authentique pour l’acte lui-même, mais pour sa publication au service de la publicité foncière. (bien faire la distinction) En pratique, dès qu’un acte crée, transmet ou modifie un droit réel immobilier, il doit être notarié pour être publié (art. 710-1 du Code civil).
– les transferts de propriété à titre onéreux (transaction avec contrepartie) : achat, vente immobilier neuf (VEFA) ou ancien, échange, vente en viager, à terme, avec faculté de rachat – à réméré. (cciv art 1582ss et 710-1)
– les transferts de propriété à titre gratuit : toute donation de bien ou droit immobilier (démembrement comme donation nue-propriété) doit être un acte authentique. (art 931 cciv) On peut aussi citer les actes de partage après succession (comportant un bien immobilier), et la donation-partage (partage fait par anticipation du vivant du donateur).
– modification ou création de droits réels. Certains actes ne transfèrent pas de propriété mais créent ou modifient des droits réels existants. ( droit réel: droit portant directement sur un bien mobilier ou immobilier ) On peut citer la constitution d’ hypothèque sur un bien (par une banque par exemple), la création, modification ou renonciation à servitude conventionnelle ), création ou modification de copropriété (règlement et EDD), et les baux de plus de 12 ans pour certains ( bail à construction, bail longue durée, bail emphytéotique ).
1- Les actes pour lesquels l’authentification par notaire n’est pas obligatoire.
Même lorsque la loi ne l’impose pas, les parties peuvent choisir de faire authentifier un acte par un notaire afin de sécuriser juridiquement leur accord ou de lui donner force exécutoire.
– La promesse de vente immobilière ou le compromis de vente sous seing privé (non enregistré comme acte authentique)
– La convention d’indivision : permet d’organiser la gestion commune d’un bien immobilier et de sécuriser la relation entre les indivisaires. (fréquentes dans les indivions de succession)
– les servitudes conventionnelles : elles sont parfois conclues entre deux propriétaires sans toutefois être perpétuelles. L’authentification lui donne un caractère plus solennel.
– l’accord transactionnel mettant fin à un litige. (art 2044) Son authentification lui donne force exécutoire mais elle n’est pas obligatoire. (peut être exécuté sans procédure judiciaire en cas de non-respect de l’accord)
– la reconnaissance de dette ou prêt entre particuliers : l’acte authentique peut alors avoir force exécutoire, ce qui facilite le recouvrement. Cela peut aussi se faire sous seing privé, mais sa valeur juridique n’est pas aussi certaine, car cela nécessite de respecter un formalisme que peu de particuliers connaissent.
Remarque.– si vous n’osez pas demander à votre débiteur d’aller devant le notaire, faites enregistrer votre reconnaissance de dette aux impôts, cela permettra de donner date certaine au document, de matérialiser l’existence de la dette, et de faciliter la preuve en cas de litige.
Les services des finances publiques interviennent dans la gestion fiscale des biens immobiliers. Ils assurent la perception des impôts liés à la propriété immobilière, l’enregistrement des transactions et le contrôle du respect des obligations fiscales des propriétaires.
Ces missions sont exercées par la Direction générale des finances publiques (DGFiP) et ses services locaux.
Plusieurs services de la DGFiP interviennent selon les situations:
– DGFiP – Direction générale des finances publiques
Administration fiscale chargée de la gestion et du contrôle des impôts.
– Service des impôts fonciers (SIP / SIF) Service spécialisé dans la fiscalité des biens immobiliers.
– Centre des finances publiques
Interlocuteur local pour les questions fiscales des particuliers.
– Service de la publicité foncière
Service chargé d’enregistrer les mutations immobilières et de tenir à jour les informations relatives aux propriétaires.
1. Impôts liés aux biens immobiliers
Plusieurs impôts sont directement liés à la propriété ou à la transmission d’un bien immobilier.
Les principaux sont :
• taxe foncière
• taxe d’habitation sur les résidences secondaires
• plus-value immobilière lors de la vente d’un bien
• droits de mutation lors d’une acquisition
• imposition des revenus locatifs
Ces impositions sont calculées à partir des informations déclarées par les propriétaires et des données fiscales relatives au bien.
2. Déclarations et obligations des propriétaires.
Les propriétaires doivent effectuer certaines démarches auprès de l’administration fiscale, notamment :
• déclaration de construction ou d’agrandissement
• déclaration de changement d’occupation du logement
• déclaration des revenus locatifs
• mise à jour des informations relatives au bien.
Ces déclarations permettent à l’administration de déterminer l’imposition applicable.
3. Contrôles fiscaux. L’administration fiscale peut effectuer des contrôles afin de vérifier la conformité des déclarations et l’exactitude des informations relatives aux biens immobiliers.
Ces contrôles peuvent concerner par exemple :
• la déclaration de travaux ou d’agrandissements
• l’évaluation de la valeur locative cadastrale
• la déclaration des revenus locatifs
• l’imposition des plus-values immobilières.
L’administration utilise également des outils d’analyse de données et des comparaisons avec les bases cadastrales ou les transactions immobilières pour détecter d’éventuelles anomalies.
Définition et rôle. Quand on parle de service public d’urbanisme, on parle de l’ensemble des intervenants publics français qui sont en charge du territoire. Leur mission s’exerce dans le cadre d’une réglementation dont l’application est hiérarchisée, sur tout le territoire français. Le service public de l’urbanisme a 3 missions : mise en œuvre des politiques d’aménagement, instruction des demandes d’autorisation en conformité avec ces politiques, et autorité de contrôle du respect des règles mises en place.
C’est l’État qui fixe les principes généraux d’aménagement et de constructibilité du territoire français. Ces règles s’appliquent selon une hiérarchie stricte allant des règles nationales aux règles locales. En savoir plus : Les règles d’urbanisme.
Les règles d’urbanisme qui s’appliquent. Le document à consulter pour connaître les règles qui s’appliquent à votre bien immobilier : le PLU (Plan Local d’Urbanisme). En l’absence de PLU, certaines communes possèdent un Plan d’Occupation des Sols (POS). Comme expliqué précédemment, ce document a été élaboré en cohérence avec les autres règles d’aménagement du territoire, ainsi c’est le document de référence. Pour trouver ce document, visitez le site web de la mairie concernée, ou contactez le service urbanisme de celle-ci.Le PLU se présente sous la forme de 2 documents principaux : le règlement et les documents graphiques (plan de zonage). art. L.151-1 et suivants et R.151-1 et suivants du Code de l’urbanisme.
Informations foncières et cadastre : Qu’est ce que c’est ?
Le cadastreest un registre public comprenant un ensemble de documents administratifs qui identifient les parcelles de terrain sur le territoire français, par leur tracé et une numérotation bien organisée. (Cadastre)Le cadastre est géré par les Finances Publiques. (CGI art 1406 ss)
Les informations foncières sont les données juridiques issues de la publicité foncière (identité des propriétaires successifs, droits immobiliers attachés au bien, hypothèques, servitudes, etc.) Ces informations sont non contestables, elles sont dites « opposables aux tiers » (Décret 55-22 du 4 janvier 1955, art 1196 cciv, art 710-1 cciv). Ces informations sont gérées par un service de la Direction Générale des Finances. Publiques appelées “service de Publicité Foncière” Pour les consulter, il faut en faire la demande par écrit ou en ligne au SPF du lieu de situation du bien.
A quoi sert concrètement toutes ces informations ?
identifier une parcelle et ses limites de propriété.
– connaître sa surface et toutes les informations déclarées à l’administration (chemin d’accès, servitudes, puits, etc),
– vérifier les divisions parcellaires d’une propriété et leur environnement,
– présence de constructions déclarées ou existantes mais non déclarées (maison, piscine, dépendance…),
– calculer les taxes, impôts et valeur locative,
– identifiant le propriétaire actuel enregistré et les précédents,
– connaître l’existence d’hypothèques ou d’inscription (en cas de crédit notamment),
– connaître l’existence de droits réels d’autrui sur le bien (servitude, droit de passage, etc)
De quelle manière obtenir des informations sur le bien, relativement aux règles d’urbanisme, mais aussi aux contraintes techniques ou juridiques ?
Ce que tout futur propriétaire doit savoir. Avant d’acheter un bien, voici les informations utiles pour ne pas être surpris postérieurement à l’acquisition.
1- Les frais d’acquisition à payer à la signature de l’acte d’achat dits “droits d’enregistrement”. Ces frais diffèrent selon que le bien est neuf ou ancien. Si vous le demandez, le notaire vous enverra une estimation avant la signature.
2- La taxe foncière , due par tout propriétaire, et au prorata de l’occupation le jour de l’achat. (art 1400 CGI)
3- La fiscalité future, qui dépendra de l’usage déclaré du bien : impôt sur la plus-value en cas de revente (exonération selon les cas), impôt sur les revenus fonciers (location nu ou meublé), impôt sur les successions ou donations. Vous pouvez demander conseil à un notaire ou un gestionnaire de patrimoine.
4- Les déclarations obligatoires selon l’usage de votre bien. Pour ne rien oublier et être accompagné, cliquez ici.
Le service public du logement est très utile pour le propriétaire immobilier. Voici les 4 dispositifs essentiels : vous y trouverez les informations et liens utiles.
1-La QUALITE du logement :
a) Performance énergétique : subventions à la rénovation et restrictions progressives à la localisation des logements dits « énergivores ». (Code de la construction et de l’habitation- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux logements loués)
Les organismes à connaître :
– pour contrôler la qualité énergétique d’un logement, il faut faire appel à un Diagnostiqueur, professionnel privé, et demander un DPE (petit rappel : obligations professionnelles diagnostiquer )
– si le logement est énergivore, on peut se faire aider par les organismes suivants : ANAH-financement, ANIL-informations en local, ADIL – informations et juridiques en national)
– pour obtenir des aides : MaPrimRenov (en 2026 : les aides à la rénovation énergétique) et prêt à taux zéro (prêt à la rénovation énergétique) et CEE (certificat d’économie d’énergie)
b) Normes de décence et de salubrité : pour être aidé en tant que propriétaire, vous pouvez contacter la DDT ou la DDTM (direction départementale des territoires), l’ANAH ( ANAH) et l’ADIL (selon le département : trouver ADIL)
2-Le service public et l’USAGE du bien immobilier : changement d’usage, division, transformation substantielle, location courte durée, mise en copropriété, tous ces sujets sont complexes et ne peuvent être résumés. La mairie peut être l’interlocuteur de premier choix. Un architecte aussi. N’hésitez pas à nous contacter si vous avez besoin de conseils et d’être orienté dans vos démarches. Écrivez-vous en cliquant sur l’enveloppe bleue :
3-Informations logement. Le service public met à disposition des propriétaires de nombreuses informations officielles concernant leur logement : réglementation, données immobilières, diagnostics ou risques liés au territoire. Ces informations permettent demieux connaître la situation juridique et administrative d’un bien immobilier.
– Informations juridiques : règlementation sur les baux, obligations du propriétaire et bailleur, normes du logement loué ou non, etc. (ANIL/ADIL – sites de service-public.fr)
– données publiques sur les biens immobiliers : prix de vente, plan cadastral, informations immobilières diverses. (DVF, immo-data, explore.data, cadastre, géoportail,
– informations sur les diagnostics immobiliers et les obligations du propriétaire immobilier bailleur ou non. (normes d’habitabilité, service public, obligations du bailleur, ADIL/ANIL, Accès au logement)
– risques naturels et technologiques (Portail Géorisques, Informations générales, PPR)
4-Informations et aide au bailleur (aide et litige)
– informations juridiques : ANIL, site internet national, et ADIL service local d’information pour le logement et l’habitat. ( Code de la construction et de l’habitation – art. L366-1 )
– dispositifs relatifs à la localisation (aides et subventions) : investissements locatifs dispositifs 2026 , plan de relance 2026 , anah et loc’avantages.
Le service public intervient dans ce domaine pour protéger l’environnement, encadrer certaines activités susceptibles d’avoir un impact sur les milieux naturels , et prévenir les risques naturels pouvant affecter les personnes et les biens .
Pour les propriétaires immobiliers, ces politiques publiques peuvent se traduire par les règles d’aménagement, les restrictions d’usage du terrain ou les obligations d’information lors de la vente ou de la localisation d’un bien .
1- Protection de l’environnement et contrôles : La préfecturedélivre certaines autorisations environnementales et contrôle le respect des réglementations applicables : gestion de l’eau, certains projets de construction ( Code de l’environnement – articles L181-1 et suivants ), les travaux dans les espaces protégés.
Office français de la biodiversité (OFB) : Établissement public chargé de la protection de la biodiversité et de la police de l’environnement.
DREAL / services de l’État : Services techniques de l’État qui participent à la mise en œuvre des politiques environnementales.
Les Collectivités territoriales : Certaines communes ou intercommunalités gèrent des espaces naturels ou appliquent des politiques de protection locale.
Dans la grande majorité des cas le propriétaire n’a pas à contacter lui-même les services environnementaux : l’instruction administrative du dossier de travaux passe par la mairie ou la préfecture, qui consultent les services compétents.
2- Prévention et information sur les risques naturels : Le service public identifie et cartographie les risques naturels susceptibles d’affecter les territoires. Ces informations permettent aux propriétaires de connaître les contraintes liées à leur terrain ou à leur logement.
Les principaux risques étudiés sont notamment :
– inondations
– mouvements de terrain
– incendies de forêt
– séismes
– avalanches ou submersions marines.
Ces données doivent notamment être communiquées lors de la vente ou de la localisation d’un bien , via l’ état des risques .
Outils mis à disposition :
– Géorisques : Plateforme permettant officielle de consulter les risques naturels et technologiques par adresse.
– Plans de prévention des risques (PPR) Documents élaborés par l’État pour identifier les zones exposées à certains risques et encadrer l’aménagement du territoire.
– BRGM : Organisme public chargé notamment de l’étude des risques géologiques et des mouvements de terrain.
Justice et contentieux immobiliers.
Lorsque des litiges apparaissent entre propriétaires, locataires, voisins ou copropriétaires, le service public peut intervenir pour tenter de résoudre le conflit ou rendre une décision de justice.
1. Les solutions aimables
Avant d’engager une procédure judiciaire, certains organismes publics peuvent intervenir pour faciliter un accord entre les parties .
– Commission départementale de conciliation: elle peut être saisie pour certains litiges locatifs (impayés de loyers, de charges, réparations locatives, litige état des lieux ou dépôt de garantie.
– Conciliateur de justice: le conciliateur, nommé par le ministre de la justice, intervient gratuitement pour tenter de trouver un accord dans différents conflits, pour éviter voie judiciaire, par exemple : litiges entre voisins, petits différends immobiliers, contestations liées à certains travaux, et bien d’autres.
Ces procédures sont gratuites et peuvent éviter une action en justice.
2. Les juridictions compétentes pour les propriétaires.
Lorsque le litige ne peut pas être résolu à l’amiable, il peut être porté devant les juridictions civiles.
-Le Tribunal judiciaire. C’est la juridiction principale pour les litiges immobiliers. Il traite notamment :
– litiges locatifs
– conflits entre voisins
– contestations liées à une vente immobilière
– servitudes ou litiges relatifs aux droits de propriété
– conflits liés à une succession
Le Juge des contentieux et de la protection est un magistrat spécialisé, au tribunal judiciaire, qui intervient dans certains litiges comme les procédures d’expulsion et certaines questions liées aux logements. (conflits entre bailleur et locataire)
Aides et financements publics pour les propriétaires : Le service public propose différents dispositifs d’aides financières destinées à accompagner les propriétaires dans certains projets liés à leur logement. Ces aides ont principalement pour objectif : d’améliorer la qualité des logements, de favoriser la rénovation énergétique, d’encourager la mise en localisation des logements, de soutenir certains travaux d’adaptation ou de réhabilitation .
Les aides peuvent prendre différentes formes : subventions, prêts avantageux ou dispositifs fiscaux.
Les aides publiques peuvent intervenir dans plusieurs types de projets.
Rénovation et amélioration du logement : Certaines aides visent à financer des travaux destinés à :
– améliorer la performance énergétique
– rénover un logement ancien ou classé
– adapter un logement pour une personne à mobilité réduite.
Mise en location d’un logement. Certains dispositifs encouragent les propriétaires à mettre un logement sur le marché locatif, notamment dans les zones où l’offre de logement est insuffisante. Ces dispositifs peuvent prévoir :
– des aides à la rénovation
– des avantages fiscaux
– des programmes de location à loyer maîtrisé.
Travaux liés à l’habitat: des aides peuvent également être accordées pour :
– la réhabilitation de logements dégradés
– la rénovation de copropriétés
– certains travaux d’amélioration du logement.
Les Principaux organismes publics
ANAH – Agence nationale de l’habitat : organisme public chargé de financer de nombreuses aides destinées à améliorer le parc de logements privés. Elle intervient notamment pour : la rénovation énergétique, la rénovation de logements anciens, les programmes de location encadrée.
France Rénov’: service public d’information et d’accompagnement sur la rénovation énergétique. Il oriente les propriétaires vers les aides disponibles et les démarches à effectuer.
Les Collectivités territoriales: certaines régions, départements ou communes peuvent proposer des aides complémentaires selon les territoires.
Comment savoir si vous pouvez en bénéficier: contactez en priorité l’ADIL, France’Renov, et vos collectivités territoriales la mairie, la région ou le département. Il n’y a pas un seul interlocuteur, c’est au propriétaire de chercher.
La question du terrain sur lequel se trouve la ruine d’une maison ou autre construction semble moins aisée qu’il n’y paraît. Il n’y a pas de définition juridique unique : on peut la définir comme une construction qui a perdu ses éléments essentiels de stabilité et d’usage.
Critères retenus par la jurisprudence :
absence de toiture
murs effondrés ou partiels
impossibilité d’usage
perte de fonction d’habitation
impossibilité de réhabilitation simple
Cette définition a son utilité car la seule présence d’une ruine sur un terrain n’attribue pas un droit acquis à reconstruire. Parfois le cadastre en a conservé la trace, parfois non, et c’est toute la complexité de cette situation.
Si vous êtes dans cette situation, il faudra tout d’abord consulter le plan local d’urbanisme pour vérifier dans quelle zone se trouve le bien. Si la zone est en U ou AU, on peut demander un permis comme si la ruine n’avait pas existé.
Si en revanche, le bien se trouve dans une zone A ou N, il existe trois voies possibles.
Pour conclure, la présence d’une ruine sur un terrain ne confère pas automatiquement un droit à reconstruire.
Dans ce contexte, il est essentiel de ne pas présumer du potentiel constructible d’un terrain comportant une ruine sans analyse préalable. L’appréciation de l’existence d’un bâtiment, de son caractère réhabilitable ou de la possibilité de reconstruire relève en pratique du service urbanisme de la commune, qui applique la réglementation locale et la politique d’aménagement du territoire.
Avant tout projet ou acquisition, il est donc fortement recommandé de se rapprocher du service urbanisme afin de connaître la position de la commune sur la constructibilité du site et, si nécessaire, de solliciter un certificat d’urbanisme opérationnel. Cette démarche permet de sécuriser le projet et d’éviter des interprétations erronées sur les droits à construire.
Quelques recommandations:
-vérifier s’il ne s’agit pas d’un bâtiment soumis à un plan de sauvegarde (https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/R32770http://atlas.patrimoines.culture.fr/atlas/trunk/)
-vérifier l’existence de réseaux publics ou privés ou de servitudes qui pourraient compromettre la reconstruction
-l’accès au bâti existant sera-t-il autorisé pour la nouvelle construction? (demande CU opérationnel, de préférence avec l’aide d’un architecte)
GENERALITES
Un terrain est dit constructible lorsqu’une construction y est autorisée par les règles d’urbanisme applicables. Il est donc indispensable de se procurer les documents relatifs à ces règles avant tout. (Code de l’urbanisme — art. L101-2 ; Code de l’urbanisme — art. L151-9 et s.)
Comment vérifier qu’un terrain est constructible et comment connaître les contraintes?
Trouvez votre terrain : https://cadastre.data.gouv.fr/
Savoir à quel PLU il est soumis : https://www.geoportail-urbanisme.gouv.fr/map/#tile=1&lon=2.424722&lat=46.76305599999998&zoom=6
Comprendre le zonage : https://www.geofoncier.fr/comment-connaitre-le-zonage-plu-dun-terrain/
LES SPECIFICITES D’UN TERRAIN et les règles qui s’appliquent
Dans ce cas, il est seul soumis aux règles générales du PLU auquel il appartient. Cela n’empêche pas qu’il puisse être soumis à des règles spécifiques, mais le PLU vous en informera. (zone protégées, site classé, zone littorale, etc) Contactez le service urbanisme de la mairie.
Dans ce cas, le PLU s’applique mais le règlement de lotissement et le cahier des charges s’appliquent aussi, et sont généralement plus contraignant que le PLU local. Donc attention si vous achetez un terrain en lotissement. (le terme « lotissement » n’est pas seulement la situation de maisons construites en lot, ce sont aussi un ensemble de règles qui sont mises en place au moment de la création du lotissement et qui s’appliquant au moins pendant 10 ans après l’achèvement des constructions. La voirie communes ainsi que les installations restent donc privées et sont gérées par une ASL ou un gestionnaire professionnel. Au-delà des 10 ans, le règlement de lotissement devient caduque automatiquement , et le lotissement est soumis au PLU de la commune . Mais les colotis peuvent s’y opposer et demander le maintien de ce règlement. (https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000022482972/2010-07-14)
il y a la possibilité de céder les aménagements communs à la commune, et cela impose une procédure administrative spécifique. (cession au domaine public) Pour savoir comment faire, rapprochez vous de la commune, et le cas échéant du service urbanisme de la communauté des communes.
LA VIABILISATION
Le terme “viabilisé” n’est pas une notion juridique: cela correspond au fait de raccorder les réseaux publics à la construction selon l’usage du bâtiment. Ces réseaux sont généralement : l’eau potable, l’électricité, l’assainissement, la voie d’accès et internet. Un terrain est considéré comme viabilisé lorsque les réseaux sont à minima amenés en limite de parcelle. Il est important de connaitre cette notion car le coût de raccordement des réseaux depuis la limite de propriété vers l’habitation doit être par défaut supporté par le propriétaire de la parcelle, ce qui peut engendrer des coûts non négligeables à prévoir lorsqu’on achète un terrain.
LES CONTRAINTES QUI PEUVENT S’APPLIQUER
Quelques exemples :
Comment le savoir ? le PLU, le titre de propriété, et le CU que l’on peut demander à la mairie. Pensez ç consulter le cadastre et les cartes geoportail pour connaitre l’environnement du terrain. (inondations, etc)
Mon terrain n’est pas bâti et est non Constructible: cela signifie que les constructions sont interdites. Tout terrain est réputé inconstructible tant qu’il ne reçoit pas la qualification de terrain à bâtir par une décision délivrée par l’autorité compétente en la matière (plan local d’urbanisme). La constructibilité n’est pas forcément une situation définitive, cela dépend de la raison de l’interdiction.
Voici les différentes situations qui font que le terrain est non constructible :
Les règles de constructibilité : Qui décide si un terrain est constructible ou non ?
Ce sont les instances locales qui décident si un terrain est constructible ou non. Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou Plan d’Occupation des Sols (POS) distingue 4 types de zones :
Concrètement, Dans quels cas il n’y a pas de possibilité de constructibilité » :
-servitudes ou sites protégés pour des raisons environnementales ou patrimoniales
– zones agricoles
– zones forestières
– zones à risque naturels (glissements de terrain, sismicité, inondations, etc)
Mais : La notion d’inconstructibilité reste relative. Ainsi, un terrain peut être constructible pour un certain type de projet mais pas pour les autres. Une zone agricole par exemple, ne peut accueillir que certains types de bâtiments :
Une demande de permis de construire pour un autre projet se verra refusée.
Comment savoir si un terrain est constructible ou non en ligne ?
Vous avez trouvé le terrain idéal ? Pour savoir s’il est constructible et quel type de construction y sont autorisées, consultez le plan local d’urbanisme (PLU) et le Plan d’Occupation des Sols (POS). Ceux-ci sont disponibles à la mairie de votre commune.
Il est important de se procurer 2 documents pour être bien informé :
Que faire avec un terrain non constructible ? Vous pouvez tout de même y construire une petite cabane sans fondations dans le sol. Il peut également servir pour y installer un mobil-home de manière provisoire. Enfin, sachez que dans certains cas, un terrain non constructible peut devenir constructible si le Plan Local d’Urbanisme subit une révision.
Si cela ne répond pas à vos interrogations, contactez-nous viea le formulaire de contact.
Une dépendance est un bâtiment accessoire à un bâtiment principal. Elle peut avoir différents usages : stockage, garage, atelier, logement d’appoint, bureau, local technique ou espace de loisirs.
Selon sa configuration, son usage et son autonomie, une dépendance peut relever de règles juridiques, fiscales et urbanistiques très différentes. Avant un achat, une transformation ou une mise en location, il est donc essentiel de vérifier précisément son statut et les autorisations existantes.
1)Quel bâti peut être qualifié de dépendance?
– lorsqu’il est attenant à la maison
– séparé du bâtiment principal mais sur la même unité foncière (terrain)
– aménagé ou non
– habitable ou non
– raccordé aux réseaux ou pas
Les dépendances les plus communes sont:
– le garage et autre abri
– une annexe ou atelier
– un pool house
– un studio indépdendant
– un bâtiment pour animaux ( poulailler)
2)Dépendance ou bâtiment autonome? quelle différence.
Une dépendance demeure liée à la construction principale d’une façon ou d’une autre, et conserve un caractère accessoire. Elle n’a pas toujours vocation à fonctionner indépendamment du logement principal.
À l’inverse, un bâtiment autonome peut disposer :
– de ses propres accès ;
– de réseaux indépendants ;
– d’une autonomie technique ;
– parfois d’une destination distincte ;
Cela peut avoir des conséquences importantes en cas de demandes d’autorisation d’urbanisme, de transformation du bâtiment ou de division de propriété.
3)Ce qu’il faut absolument vérifier avant d’acheter.
–la situation au regard de l’urbanisme: est-il déclaré, autorisé, construit selon les normes de la construction ?
–l’usage réel du bâtiment : en comparaison avec l’usage déclaré sur le titre de propriété ou aux taxes.
Exemple : un garage transformé en studio non déclaré. Une annexe utilisée comme atelier de peinture…
Les risques fréquents : acheter un bien avec une dépendance peut être un véritable atout (espace supplémentaire, potentiel d’aménagement…) cependant l’absence d’autorisation ou de déclaration fiscale vous prive de toute valorisation de cet atout à la revente, ainsi que de tout recours en cas de malfaçons.
Une déclaration a posteriori est tout à fait possible : vous pouvez nous contacter pour obtenir de l’aide.
Un appartement est un logement d’habitation situé dans un immeuble collectif, qui peut être à usage d’habitation ou à usage mixte (habitation et commercial). Par exemple, on peut trouver un commerce en rez de chaussée d’un immeuble : l’immeuble est donc à usage mixte.
Il peut être intégré à une copropriété, mais certains appartements existent également dans des immeubles détenus par un seul propriétaire. (monopropriété)
1)L’appartement en copropriété
La majorité des appartements en France se situent dans des copropriétés : ce sont des immeubles qui ont été divisés en « lots de copropriété » selon les règles juridiques strictes que sont la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application.
2)L’appartement en monopropriété, détenu par une indivision ou une société (sci)
Dans ce type de situation, l’appartement ne bénéficie pas du cadre juridique structuré de la copropriété prévu par la loi du 10 juillet 1965. L’organisation de l’immeuble, la répartition des charges, les responsabilités d’entretien ou les droits de chaque occupant peuvent alors être définis de manière plus libre… ou parfois rester imprécis.
Un immeuble d’habitation est un bâtiment composé de plusieurs lots d’habitation ou d’un autre usage, répartis sur plusieurs niveaux avec des parties communes, et destiné principalement à l’habitation.
Il peut appartenir à un seul propriétaire ou être divisé entre plusieurs propriétaires.
On peut distinguer 3 catégories d’immeubles.
1)L’immeuble en monopropriété.
Un immeuble en monopropriété appartient intégralement à un seul propriétaire, qu’il s’agisse d’un particulier ou d’une société. Ce type de bien correspond souvent à un petit immeuble locatif, un immeuble familial ou un immeuble de rapport destiné à la location.
Ce mode de détention offre une grande liberté de gestion : le propriétaire prend seul les décisions concernant l’entretien, les travaux ou l’organisation de l’immeuble, sans syndic ni assemblée générale.
En contrepartie, il assume seul l’ensemble des charges, et n’en demeure pas moins responsable de l’entretien du bâtiment et des dommages éventuels qu’il pourrait subir. La gestion locative peut également devenir plus complexe selon le nombre de logements, et une assurance adaptée à l’ensemble de l’immeuble est généralement nécessaire.
1)L’immeuble en copropriété.
Un immeuble en copropriété est un bâtiment divisé en plusieurs lots appartenant à au moins deux propriétaires différents. Chaque « copropriétaire » détient une partie privative, un « lot de copropriété », comme un appartement, une cave ou un parking, ainsi qu’une quote-part des parties communes de l’immeuble (couloir, espace de rangement, etc.).
Ce type d’immeuble est soumis à un régime juridique spécifique encadré principalement par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application. Ce fonctionnement impose des règles collectives concernant la gestion, l’entretien, les travaux, les charges ou encore l’usage des parties privatives et communes. L’ensemble de ces règles est généralement précisé dans un règlement de copropriété opposable à tous les copropriétaires.
Concrètement, cela signifie qu’un propriétaire ne dispose pas d’une liberté totale sur son bien. Certains travaux peuvent nécessiter une autorisation préalable de la copropriété, les charges communes doivent être réglées régulièrement et les décisions importantes sont votées en assemblée générale. Des obligations légales leur sont imposées quant à certaines normes de sécurité, de salubrité ou environnementales. Les copropriétaires peuvent également être financièrement impactés par des travaux collectifs parfois coûteux, même lorsque ceux ci concernent des parties communes qu’ils utilisent peu. Mais la répartition des parties de chacun dans la gestion de l’immeuble est généralement distribuée selon l’usage dont le copropriétaire profite. (par exemple, les pièces d’ascenseur sont plus importantes pour celui qui est propriétaire de l’étage)
Avant un achat, il est donc essentiel d’analyser la situation juridique, technique et financière de la copropriété, notamment les procès-verbaux d’assemblées générales, les travaux votés ou envisagés, les impayés éventuels, l’état général de l’immeuble et les règles spécifiques prévues par le règlement de copropriété.
3)L’immeuble en indivision.
Un immeuble peut être possédé par plusieurs personnes sans que ce soit une copropriété: dans ce cas, ce que l’on appelle “l’indivision” est une monopropriété, gérée par toutes les personnes comme une seule entité. Les frais et les gains sont partagés au prorata des parts de chacun dans la propriété. C’est ce qui arrive souvent en cas de succession: les enfants se retrouvent à gérer un immeuble ensemble.
Ce fonctionnement est lourd car il nécessite l’accord de l’ensemble des indivisaires pour toutes les décisions. (art 815ss cciv)
Il est important de savoir qu’en principe nul n’est contraint de rester dans l’indivision: la loi permet de sortir de l’indivision en vendant ses part à un ou plusieurs autres membres de l’indivision. Pour plus d’informations, n’hésitez pas à nous contacter.
Une maison d’habitation est un bâtiment à usage principal d’habitation constituant une unité bâtie indépendante, édifiée sur une parcelle privative et détenue en pleine propriété, sans division en lots ni parties communes relevant du statut de la copropriété. (Particularité : cciv art 552, la maison appartient au propriétaire du sol)
Dans la catégorie “maison d’habitation”, il existe plusieurs spécificités :
– la m aison individuelle édifiée sur une parcelle privative sans mitoyenneté ni organisation collective foncière.
– la maison mitoyenne (art 6953 à 673 cciv), qui elle comporte un ou plusieurs murs séparatifs mitoyens au sens du Code civil.
– la maison en lotissement (code de l’urbanisme art L 442-1s), édifiée sur un lot issu d’une division foncière autorisée suivant des règles spécifiques prévues par la loi (cahier des charges, règlement, ASL ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004 complétée par le décret n° 2006-504 du 3 mai 2006).
– la maison en copropriété horizontale (loi 10 juillet 1965 sur la copropriété), constituant une partie privative d’une copropriété, possédant des quote-parts de parties communes foncières. (loi du 10 juillet 1965, et décret du 17 mars 1967)
Ce qu’il est important de savoir quand on veut acheter ou quand on est propriétaire d’une maison.
1️) Les règles d’urbanisme.
Elles déterminent ce que le propriétaire peut faire sur sa maison. (construction, modification intérieure ou extérieure, extension)
Qui les fixe?Les règles d’urbanisme sont fixées au niveau de chaque commune par le PLU. (plan local d’urbanisme) Il précise les zones autorisées à la construction, l’implantation des bâtiments, l’aspect extérieur, les stationnements, les accès, etc.)
Selon la localisation de la maison, peuvent intervenir d’autres règles plus restrictives (lotissement, secteurs protégés, servitudes, règles environnementales) mais qui respectent le PLU.
Qui autorise et contrôle ?la mairie, certains services de l’état (le cadastre) et dans certains cas la justice (en cas de litige).
2) Les règles de voisinage
C’est très fréquent en pratique. Lorsque l’on possède une maison ou un terrain, il est primordial de connaître certaines règles qui encadrent les relations entre voisins et l’empiètement possible. Ces règles ont pour objectif : d’éviter les conflits, de protéger les droits de chacun, et de garantir les droits de chacun, ainsi qu’une cohabitation équilibrée entre propriétaires.
Elles s’appliquent même lorsqu’un bien est entièrement privé.
– distances de construction
– ouvertures et vues
– plantations
– écoulement des eaux de pluie
– nuisances
– servitudes de passage ou de réseaux.
Références juridiques : le code civil, le PLU et parfois le règlement de lotissement.
3️) les obligations d’entretien et de sécurité.
Être propriétaire d’une maison ne signifie pas seulement disposer librement de son bien.
Le propriétaire a également des obligations d’entretien, de sécurité et de prévention des risques.
Ces obligations visent notamment à préserver le bâtiment d’éventuels dommages pouvant porter atteinte à la sécurité des occupants ou du voisinage.
Cette réglementation est importante en ce qui concerne un bien loué ou habité par un tiers non propriétaire. (occupant à titre gratuit)
Cela concerne les murs, la toiture, les réseaux et la végétation occupant le terrain.
Références juridiques : art 1240 cciv , art 1242 cciv , art 511 ss du CCH , art 442-1 ss Code de l’Urbanisme .
4️) Les droits immobiliers qui peuvent restreindre la liberté d’usage.
Ce sujet est souvent méconnu et sous-estimé.
De quoi s’agit-il ?
– du droit de passage (servitude) qui peut être un droit reconnu par la loi dans le cas où c’est le seul accès possible au terrain du voisin. (Code civil,art 682)
– des servitudes de réseaux enterrés ou aériens (art 637 cciv)
– des servitudes d’utilité publique (art 637 ss)
Pourquoi ces documents sont importants: en cas de travaux, de sinistre, ou de vente, ils seront nécessaires pour bien connaître le bien immobilier.